Avec l’allongement de la durée de vie, la vente en viager est de plus en plus plébiscitée en France par les personnes âgées qui ont besoin d’une rente régulière à la fin de leur vie. Ce type de vente immobilière représente d’ailleurs 0,5 % des contrats de vente immobilière en France (5 000 contrats par an), avec une croissance de +5 % par an. Si ce type de contrat immobilier vous intéresse ou que vous souhaitez simplement en savoir plus, voici un résumé des principaux points à connaître sur le viager.
Qu’est-ce que le viager ?
Le viager est un type de contrat de vente immobilière qui consiste à acquérir une maison auprès d’une personne, généralement âgée. Le vendeur ou crédirentier conserve le droit d’usufruit, ce qui signifie qu’il peut continuer à vivre dans la maison et reçoit de la part de l’acheteur une rente viagère.
La rente viagère (d’un montant de 715 € en moyenne en France) est versée périodiquement jusqu’au décès du vendeur, moment auquel l’acheteur devient propriétaire du bien immobilier.
Les avantages du viager
Le viager offre de nombreux avantages pour les deux parties. Le vendeur est assuré de recevoir une rente régulière jusqu’à la fin de ses jours. Cette formule est particulièrement prisée des personnes âgées qui n’ont pas d’héritier et n’ont donc pas besoin de conserver leur bien immobilier après leur décès.
De son côté, l’acheteur ou débirentier pourra échelonner les dépenses liées à l’acquisition du bien immobilier grâce à la rente viagère. De plus, même si le vendeur garde le droit d’usufruit, il se peut qu’il change de logement avant la fin de sa vie et autorise l’acheteur à occuper le bien de manière anticipée (avec une révision du montant de la vente).
Les inconvénients du viager
Pour l’acheteur, le viager comporte des risques : en effet, il prend le risque de parier sur la longévité du vendeur, et ce pari peut aussi bien s’avérer gagnant que perdant (comme en témoigne la famille Raffray qui a acheté un bien en viager à Jeanne Calment, doyenne de l’humanité, à 90 ans… soit 32 ans avant son décès !).
En effet, l’acheteur doit verser une rente viagère jusqu’à la fin de la vie du vendeur, même si le coût final est bien plus élevé que le coût du bien (dans le cas des Raffray, ils auront finalement payé le double du prix du bien).
Toutefois, si jamais le coût du viager devient trop élevé, il est possible de le revendre, du moment que le nouvel acheteur est capable d’assumer le versement de la rente viagère.
La rente viagère : fréquence et conditions de versement
La rente viagère doit être versée périodiquement par le débirentier au crédirentier. La fréquence de versement peut être mensuelle, trimestrielle ou même annuelle ; elle sera fixée par les deux parties d’un commun accord.
Si l’acheteur ne peut plus verser la rente viagère, c’est le vendeur qui est en position de force : en fonction des clauses du contrat, il peut obtenir une injonction de payer, faire saisir le bien ou le vendre.
Il peut également faire annuler la vente en viager et récupérer la pleine propriété du bien, en conservant le bouquet (versement initial) et les rentes déjà versées à titre d’indemnisation. Le contrat de viager peut également prévoir des intérêts en cas de retard de versement. De cette manière, le vendeur du bien immobilier est protégé contre le risque d’impayés !
Contrat de viager : la répartition des charges
Dans le cas d’un viager occupé, soit dans 90 % des ventes en viager, le vendeur va conserver l’usage du bien immobilier jusqu’à la fin de sa vie. On va donc répartir le paiement des charges entre l’acheteur et le vendeur : en général, c’est le vendeur qui paie les charges locatives ainsi que la taxe d’habitation, et c’est l’acheteur qui paie la taxe foncière et qui finance les gros travaux. Dans les 10 % des cas restants (le viager dit « vide »), c’est l’acheteur qui va payer la totalité des charges.
L’évolution du viager au cours du temps
Lorsqu’un contrat de viager est mis en place, deux situations peuvent se produire :
• Le vendeur du bien décède : l’acheteur entre alors en pleine possession du bien (sauf si la rente était constituée sur la tête du conjoint : il faudra alors attendre le décès de ce dernier). Les successeurs du vendeur doivent récupérer les biens mobiliers dans un délai de 3 mois.
• L’acheteur du bien décède : c’est alors aux héritiers du débirentier de payer la rente viagère, à moins que l’acheteur n’ait souscrit une assurance décès-invalidité.
