SCPI Avis : est-ce un bon placement ?

Sommaire

Définition SCPI

La société civile de placement immobilier est un véhicule d’investissement qui a pour objectif d’acquérir des actifs immobiliers en tout genre afin de générer des loyers qui seront redistribués aux investisseurs.

🔍 Quel est le fonctionnement des SCPI ?

Chaque SCPI est pilotée par une société de gestion, qui gère l’ensemble de son patrimoine immobilier. Les épargnants y investissent via l’acquisition de parts, leur donnant ainsi le statut d’associés. Ces derniers détiennent alors un pourcentage du parc immobilier de la SCPI aux côtés d’autres investisseurs.

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Les actifs composant ce parc sont sélectionnés en fonction de la stratégie d’investissement de la société en question. Certaines sont spécialisées dans un secteur tandis que d’autres sont diversifiées. Il en va de même pour la répartition géographique des biens (Ile-de-France, régions, pays européens).

« Le placement en pierre papier permet aux épargnants de diversifier leur patrimoine en accédant au marché de l’immobilier locatif en toute facilité et sans souci de gestion », explique Benoît Yerle, conseiller en gestion de patrimoine chez Portail-SCPI.fr.

🔍 Quels sont les types de SCPI ?

Il existe 3 familles de sociétés civiles de placement immobilier :

  • SCPI de rendement

Leur but est de délivrer des revenus locatifs réguliers et stables aux associés. Les SCPI de rendement peuvent être séparées en 2 catégories distinctes : à capital fixe ou à capital variable. Dans le cadre des SCPI à capital fixe, la souscription est fermée dès lors qu’elles ont atteint leur niveau de capitalisation. Pour acheter ou vendre des parts, il faut alors passer par le marché secondaire où les échanges se font de gré à gré.
Les SCPI à capital variable, quant à elles, ne ferment que très rarement leur collecte, donc l’achat et la vente de parts sont simplifiées et ont lieu auprès de la société de gestion.

Avis investissement SCPI

  • SCPI fiscales

Elles permettent à leurs associés d’investir dans la pierre tout en bénéficiant d’avantages fiscaux grâce à des dispositifs spécialisés. Les SCPI fiscales acquièrent des immeubles d’habitation relevant d’une loi défiscalisante et offrent aux investisseurs la possibilité de réduire leurs impôts. Il existe donc différentes SCPI fiscales, en fonction de la loi fiscale de référence rattachée : SCPI Denormandie, SCPI Pinel, SCPI Malraux et SCPI de déficit foncier.

  • SCPI de plus-value

Leur objectif, comme le nom l’indique, n’est pas de générer du rendement mais plutôt une plus-value. Aussi appelées SCPI de capitalisation, elles cherchent à valoriser leur patrimoine dans le temps. Elles investissent donc dans des biens décotés pour dégager un bénéfice important à la revente, qu’elles distribuent aux épargnants.

Comme vous avez pu l’observer, les 3 types de SCPI ne permettent pas de répondre aux mêmes objectifs d’investissement.

🔍 Notre avis sur les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement correspondent au véhicule d’investissement le plus courant pour placer son épargne dans la pierre papier. Elles peuvent adopter des stratégies différentes selon leur spécialité et permettent ainsi de cibler différents marchés immobiliers.

Depuis 2021, l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) retient 7 catégories de SCPI de rendement, selon la stratégie poursuivie :

  • SCPI de bureaux
  • SCPI de commerces
  • SCPI d’immobilier résidentiel
  • SCPI dédiées à la logistique et aux locaux d’activité
  • SCPI ciblant l’hôtellerie et l’immobilier de tourisme/loisir
  • SCPI à prépondérance santé et éducation
  • Et les stratégies d’investissement dites alternatives, qui ne correspondent à aucune des catégories mentionnées plus haut

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À cela s’ajoutent les sociétés civiles de placement immobilier dites diversifiées, qui investissent dans au moins 3 des secteurs cités plus haut, sans qu’aucun ne dépasse plus de 50 % de leur patrimoine.

Les SCPI de rendement constituent ainsi de bons placements pour diversifier son épargne dans l’immobilier. Elles permettent de cibler des classes d’actifs immobiliers variées et distinctes, le plus souvent, de l’immobilier locatif traditionnel.

Attention toutefois, il faudra veiller à bien sélectionner les SCPI dans lesquelles investir, parmi la centaine disponible sur le marché. En effet, tous les véhicules d’investissement ne se valent pas et certaines peuvent présenter des problèmes (difficulté de revente, rendement en berne, diminution de la valeur de parts…) qu’il conviendra d’anticiper et d’éviter.

Comme il s’agit d’investissement de long terme, il est d’autant plus important de bien sélectionner les SCPI dans lesquelles vous investissez. Pour ce faire, il vaut mieux se tourner vers des spécialistes indépendants plutôt que de consulter son conseiller bancaire traditionnel. Ce dernier aura plutôt tendance à vous présenter uniquement les SCPI gérées par une branche de son établissement”, précise Benoît Yerle de Portail-SCPI.fr.

🔍 Notre avis sur les SCPI fiscales

Certaines SCPI permettent à l’investisseur de tirer parti d’un avantage fiscal propre à un placement immobilier donné. On les appelle SCPI fiscales, afin de les distinguer des SCPI de rendement traditionnelles.

L’intérêt principal de ces SCPI repose sur l’avantage fiscal procuré à l’investisseur. Concrètement, les principaux types de SCPI fiscales sont :

  • Les SCPI Pinel (loi Pinel)
  • Les SCPI Denormandie (loi Denormandie)
  • Les SCPI Malraux (loi Malraux)
  • Les SCPI de déficit foncier (pour générer un déficit foncier imputable aux autres revenus fonciers)

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Les SCPI fiscales procurent une performance moins appréciable que les SCPI de rendement. Là où ces dernières atteignent 4 à 5 % par an en moyenne, leurs consoeurs fiscales tendent à se limiter à environ 2 %. Elles doivent donc surtout être employées afin de profiter de leurs avantages fiscaux, ces derniers étant accordés selon les mêmes règles et critères que dans le cadre d’un investissement en direct.

Les avantages des SCPI

L’investissement en pierre papier diffère de l’immobilier classique et présente de nombreux avantages.

🔍 Faible ticket d’entrée

La société civile de placement immobilier permet à un large public d’investir dans la pierre. Le ticket d’entrée est bien plus accessible que l’achat immobilier en direct par exemple. Il est en effet possible d’acquérir une part à partir de 200 €, le prix variant en fonction de la société. Notons que la plupart des SCPI imposent d’acquérir un nombre minimum de parts lors de la première souscription.

🔍 Sans souci de gestion

Chaque SCPI est pilotée par une société de gestion, qui prend en charge de nombreuses missions telles que :

  • La sélection et l’achat des actifs
  • La recherche des locataires
  • La rédaction des baux
  • La gestion de l’entretien des biens et des travaux éventuels
  • La collecte des fonds
  • L’entretien de la relation avec les locataires
  • La gestion de l’information régulière des associés sur la vie de la SCPI
  • Le versement des dividendes aux investisseurs

L’investisseur n’est donc soumis à aucune contrainte en termes de gestion. Cela apporte une certaine tranquillité : vous n’avez qu’à confier votre argent à des professionnels qui s’occupent de tout.

🔍 Mutualisation des risques

Plusieurs paramètres permettent d’assurer une bonne mutualisation des risques. Tout d’abord, l’associé détient un pourcentage dans chacun des biens du parc immobilier de la SCPI. Puis, les actifs composant le patrimoine immobilier des SCPI sont très nombreux et sont répartis sectoriellement et géographiquement (selon la société). Cela permet d’assurer une certaine solidité en cas d’impayés et de maintenir plus facilement le rendement.
Enfin, chaque bien est loué à plusieurs locataires, qui sont des entreprises. Le risque n’est pas donc concentré sur un unique locataire.

Si vous souhaitez investir un montant important, les conseillers en gestion de patrimoine recommandent d’ailleurs généralement de le placer dans différentes SCPI afin de diversifier et de répartir les risques au maximum.

🔍 Rendements attractifs

Les SCPI de rendement présentaient un taux de distribution moyen de 4,49 % en 2021. En attendant les résultats officiels, la rentabilité prévisionnelle (non garantie) pour l’année 2022 est tout aussi attractive (4,50 %). Cette rentabilité intéressante place la pierre papier dans le haut du classement des placements à risque mesuré les plus rémunérateurs du marché.

Rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le rendement n’est pas garanti dans le cadre du placement en SCPI.

🔍 Plusieurs manières d’investir

Acquérir des parts de SCPI peut se faire de différentes manières, en fonction notamment de votre patrimoine et de vos objectifs.

  • Au comptant : cette méthode permet aux personnes qui détiennent le capital nécessaire de toucher des revenus immédiats, dès la fin du délai de jouissance (généralement de 3 à 6 mois selon la société).
  • A crédit : si vous disposez de la capacité d’endettement nécessaire, l’achat à crédit offre la possibilité d’acquérir plus de parts. Les revenus viendront rembourser tout ou partie des mensualités et seront plus conséquents une fois que vous aurez remboursé l’emprunt.
  • En assurance vie : cette méthode permet de bénéficier de la fiscalité favorable de l’assurance vie.
  • En démembrement : cela permet de bénéficier d’un prix d’achat réduit. En contrepartie, vous cédez l’usufruit donc vous ne touchez pas de loyer pendant la période du démembrement.

Inconvénients

La pierre papier présente quelques inconvénients dont il est préférable d’avoir conscience avant d’investir.

🔍 Investissement de long terme

Les professionnels conseillent de conserver ses parts au moins 8-10 ans pour amortir les frais et ainsi maximiser la rentabilité de son investissement. Les Français gardent leurs parts pendant une vingtaine d’années en moyenne.

🔍 Absence de garantie

Le capital ainsi que la distribution des dividendes ne sont pas garantis. De plus, les performances passées ne préjugent pas des performances futures dans le cadre de l’investissement en SCPI. Si l’historique de rendement représente un indicateur important pour choisir une SCPI, il est donc essentiel d’aller plus loin.

Dans le même sens, un mauvais choix au niveau de la gestion, sur laquelle l’investisseur n’a que peu de prise, peut indirectement aboutir à une perte de revenus pour ce dernier. Il est alors indispensable de privilégier des sociétés de gestion fiables qui ont fait leurs preuves. Faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant afin d’optimiser vos chances de réussir votre placement.

🔍 Liquidité à la revente

Si l’acquisition de parts reste assez simple, la revente peut être plus complexe. Cette dernière n’est d’ailleurs pas garantie par la société de gestion. Un investissement en pierre papier doit se prévoir dans le temps pour être avantageux.

Par ailleurs, si vous choisissez de souscrire une SCPI à capital fixe, il est nécessaire de trouver un acheteur car la revente se fait de gré à gré. Il est conseillé de privilégier les SCPI à capital variable, qui permettent d’être sur un marché d’échange plus actif.

🔍 Fiscalité

Les revenus provenant des parts de sociétés civiles de placement immobilier sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % s’appliquent également pour les SCPI françaises. Les SCPI européennes, quant à elles, présentent un avantage fiscal pour leurs associés en n’appliquant pas de prélèvements sociaux et en atténuant l’imposition sur le revenu.

🔍 Les frais

Pour qu’une société civile de placement immobilier puisse fonctionner normalement, elle a besoin de prélever certains frais. Les plus importants sont la commission de souscription, qui est comprise dans le prix d’acquisition mais déduite à la sortie, et la commission de gestion. Ces frais tournent chacun autour de 10 %. À noter que les dividendes sont versés nets de frais.

Les meilleures SCPI

Les performances des SCPI se déterminent via plusieurs critères tels que le taux de distribution et la valorisation des parts pour n’en citer que deux. Voici les meilleures SCPI selon la sélection des experts de Portail-SCPI.fr.

🔍 Les SCPI Corum

Les sociétés civiles de placement immobilier gérées par la société Corum AM se classent toutes les 3 parmi les plus performantes du marché. Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion sont des SCPI européennes qui présentent des rendements nettement supérieurs à la moyenne pour l’année 2022, estimée à 4,50 %. Les taux de distribution sont respectivement de 6,88 %, 5,97 % et 6,47 %.

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Corum Origin, première SCPI 100 % européenne, investit dans des actifs diversifiés, notamment de bureaux et de commerce. Corum XL et Corum Eurion, quant à elles, détiennent en grande majorité des locaux de bureaux. Le positionnement innovant et les excellents résultats année après année des véhicules d’investissement de la gamme Corum AM leur permettent d’attirer toujours plus de souscripteurs.

🔍 Coeur de Régions

SCPI investie en grande majorité dans les régions françaises comme son nom l’indique, Coeur de Régions détient principalement des actifs de bureaux, des locaux d’activités ainsi que des commerces.

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Historiquement, elle revalorise régulièrement son prix de part, ce qui signifie que le patrimoine immobilier de la SCPI prend de la valeur. C’est par la même occasion un signe de la bonne gestion de Sogenial Immobilier. Son objectif de rendement (non garanti) s’élève à 6,40 % pour l’année 2022.

🔍 Pierval Santé

Pilotée par la société de gestion Euryale AM, Pierval Santé est une SCPI européenne spécialisée dans le secteur de la santé : laboratoires, cliniques, EHPAD, maisons médicales…

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Depuis sa création, le taux de distribution de Pierval Santé a toujours été supérieur à la moyenne du marché. Celui-ci était de 4,80 % en 2021. Puis, grâce à la bonne collecte de l’année 2022, la capitalisation de la SCPI s’élève à plus de 2,6 milliards d’euros au 30 septembre. Cet élément représente la taille de la société et montre donc qu’un très grand nombre d’épargnants ont placé leur argent et leur confiance chez Pierval Santé.

Faut-il investir en SCPI ?

L’achat de parts de SCPI représente un placement intéressant à bien des égards. Pour autant, un placement dans la pierre papier n’est pas adapté à tous les profils et tous les objectifs. L’investissement en SCPI peut être recommandé si l’un ou plusieurs des critères suivants est rempli :

  • Vous souhaitez investir dans l’immobilier en échappant aux contraintes de la gestion locative ;
  • Vous cherchez des placements plus performants que l’épargne sans risque, mais moins risqués que les placements financiers volatils (actions, Private Equity) ou spéculatifs ;
  • Vous ciblez une solution d’investissement qui soit adaptée à une perspective de long terme, sans avoir besoin de récupérer votre argent à tout moment ;
  • Vous souhaitez mettre à profit une capacité d’endettement ;
  • Vous souhaitez tirer parti des avantages du démembrement immobilier ;
  • Vous souhaitez investir dans l’immobilier dans le cadre fiscal attractif de l’assurance vie.

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Mais ce n’est pas tout ! Car avant d’investir, il est indispensable de prendre en considération que la SCPI :

  • Présente des risques, notamment de perte en capital et de variations des revenus locatifs

Si la nature immobilière des SCPI les rendent moins volatiles que les actions cotées et moins susceptibles de perdre de la valeur, elles ne présentent pas pour autant de risque zéro. Elles ne doivent donc pas être mises sur le même plan que le Livret A ou le fonds en euros par exemple.

  • Requiert un investissement de moyen/long terme

Habituellement, l’horizon de placement minimum recommandé se situe entre 8 et 10 ans. Dans les faits, les détenteurs de parts de SCPI les conservent près de deux fois plus longtemps. Cela témoigne de leur satisfaction – ils sont d’ailleurs nombreux à investir à plusieurs reprises, dans de nouvelles sociétés par exemple – mais aussi de la nécessité d’envisager la pierre papier sur le long terme.
D’autant qu’une revente à court terme pénalisera l’épargnant et aura toutes les chances de lui faire perdre de l’argent, puisque ses revenus locatifs ne lui auront pas permis d’absorber la commission de souscription.

  • Peut faire l’objet d’une fiscalité élevée

Les dividendes versés aux porteurs de parts de SCPI correspondent dans la très grande majorité des cas à des revenus fonciers. De fait, ils sont soumis à une fiscalité élevée : le taux d’imposition global sera égal au taux marginal d’imposition (TMI), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un foyer au TMI de 30 %, la ponction fiscale atteint donc 47,2 %.

Pour les personnes les plus fortement imposées, il sera préférable de privilégier des SCPI européennes, dont les revenus sont plus faiblement fiscalisés grâce notamment à une exonération de prélèvements sociaux, ou des méthodes d’investissement alternatives à un achat en cash : investissement à crédit (avec déduction des intérêts d’emprunt), acquisition en nue-propriété (aucune fiscalité pendant la période de démembrement) ou achat de parts via un contrat d’assurance vie (la fiscalité de l’assurance vie prévaut).

Importance de se faire accompagner par un professionnel

Avec plus de 200 SCPI disponibles sur le marché, il peut s’avérer complexe pour un particulier de choisir dans lesquelles investir. D’autant plus que des critères spécifiques au secteur de la pierre papier sont à observer afin de reconnaître la qualité d’une SCPI.Le recours à un professionnel de la gestion de patrimoine se présente alors comme une bonne stratégie afin d’être accompagné(e) tout au long de votre placement.

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Les conseillers de Portail-SCPI.fr ont accès à la quasi-totalité des SCPI du marché pour vous proposer les meilleures en fonction de votre profil patrimonial et de votre objectif d’investissement. De plus, ils travaillent en toute indépendance : contrairement à un conseiller bancaire (par exemple), ils n’ont pas d’intérêt ou d’obligation à mettre en avant uniquement les SCPI “maison” de l’établissement.

Le suivi d’un conseiller n’entraîne aucun frais supplémentaire et vous permettra de mettre toutes les chances de votre côté pour maximiser les chances de réussir votre investissement.