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Le cauchemar des propriétaires est LÀ : Le régime LMNP est CONDAMNÉ au 1er janvier 2026 !
INFO CHOC : Un amendement explosif adopté en commission des finances menace directement le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Si ce texte est validé, la méthode fiscale la plus populaire pour investir sans payer d’impôt disparaîtra en quelques semaines.
Des millions de propriétaires sous le choc : l’amendement visant à supprimer l’amortissement en LMNP pourrait transformer le secteur de l’investissement locatif et faire exploser la charge fiscale de nombreux investisseurs.
⚡ L’essentiel à retenir
• Date fatidique : 1er janvier 2026 pour l’entrée en vigueur
• Suppression totale de l’amortissement du bien immobilier
• 68% des bailleurs actuellement en LMNP impactés
• Vote final décisif prévu le 4 novembre 2025
• Exception possible uniquement pour les logements de classe A
• Hausse fiscale moyenne estimée : +3 000 à 8 000€ par an
• Fin du cash-flow neutre ou positif pour la majorité des investisseurs
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L’arme fatale : la suppression de l’amortissement
Le cœur de l’attaque vise le mécanisme qui fait du LMNP un investissement de référence depuis des décennies : l’amortissement. Ce dispositif permettait aux propriétaires de déduire fiscalement la dépréciation annuelle de leur bien immobilier, des travaux et du mobilier.
📊 Comprendre l’amortissement en LMNP
L’amortissement permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien de vos revenus locatifs imposables. Voici comment cela fonctionnait :
💸 Surcoût fiscal annuel : +4 000€ dans cet exemple
⚖️ La justification du gouvernement
Les défenseurs de la mesure, dont la députée Anaïg Le Meur (à l’origine de la loi anti-Airbnb), jugent cet avantage “trop généreux”. Des rapports récents montraient que près de 68% des bailleurs meublés réussissaient à payer peu ou pas d’impôt sur leurs loyers grâce à l’amortissement. L’objectif affiché : “rétablir l’équité fiscale” entre location nue et meublée.
La conséquence financière est COLOSSALE
Pour des millions de propriétaires, la fin de l’amortissement rime avec l’explosion de l’impôt sur le revenu. Toute la stratégie patrimoniale et les montages financiers basés sur la défiscalisation sont remis en cause.
Avant (LMNP classique)
68%
des bailleurs paient peu ou pas d’impôt
Après (2026)
~100%
des bailleurs paieront de l’impôt
💥 Les impacts concrets pour les investisseurs
❌ Adieu le cash-flow neutre ou positif
Sans l’amortissement pour gommer le résultat fiscal, la majorité des propriétaires se retrouveront à payer des impôts et des prélèvements sociaux (17,2%) sur leurs recettes locatives brutes. Le cash-flow mensuel devient négatif pour de nombreux investissements.
📉 Fin de la rentabilité
Les investissements réalisés ces dernières années avec des rendements nets de 3-4% après optimisation fiscale peuvent basculer en rendement négatif une fois la nouvelle imposition appliquée. Les montages patrimoniaux élaborés avec des conseillers deviennent caducs.
💸 Hausse de la pression fiscale
En fonction de votre tranche marginale d’imposition (TMI), la suppression de l’amortissement peut générer un surcoût fiscal de 3 000€ à 8 000€ par an et par bien, en plus des prélèvements sociaux.
🏚️ Risque de ventes massives
Face à cette dégradation brutale de la rentabilité, certains investisseurs pourraient être contraints de vendre leurs biens, créant potentiellement une pression baissière sur les prix de l’immobilier locatif dans certaines zones.
L’offre de “consolation” qui ne convainc personne
Pour faire passer la pilule, un second amendement prévoit d’augmenter l’abattement du régime Micro-Foncier (pour la location nue) de 30% à 50% pour les revenus inférieurs à 15 000€.
🔄 Micro-Foncier : la fausse bonne nouvelle
✓ Les avantages
Abattement porté à 50%
Simplicité déclarative
Plafond relevé à 15 000€
✗ Les inconvénients
Impossibilité de déduire charges réelles
Location nue moins rémunératrice
Ne compense pas la perte LMNP
Aucun amortissement possible
⚠️ L’objectif affiché : “Rétablir l’équité” entre location nue et meublée. Mais pour les investisseurs avisés, le micro-foncier n’atteindra jamais le niveau d’optimisation du régime réel LMNP.
L’exception “logement performant” : une vraie solution ?
Seule une catégorie de biens pourrait maintenir une déduction d’amortissement : les logements classés A au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Mais cette exception soulève de nombreuses questions.
🏡 Logements de classe A : la réalité du terrain
📊 Statistiques actuelles
Seulement 2-3% des logements français sont classés A
Coût moyen des travaux pour atteindre la classe A : 40 000€ à 80 000€
Impossibilité technique pour de nombreux biens anciens
Délai de réalisation : souvent 6 à 12 mois
⚠️ Attention : Même si vous investissez des dizaines de milliers d’euros en rénovation énergétique, rien ne garantit que votre bien atteindra la classe A. De plus, le calendrier est extrêmement serré : il faudrait lancer les travaux immédiatement pour espérer être en conformité au 1er janvier 2026.
Le combat final a commencé !
⚖️ Où en est le processus législatif ?
📅 Chronologie des événements
✓
Adoption en commission des finances
L’amendement a été voté favorablement par la commission spécialisée.
!
Le Twist inattendu
La commission a finalement rejeté en bloc la première partie du budget 2026, forçant l’amendement LMNP à être défendu à nouveau en séance plénière.
4
Vote final décisif – 4 novembre 2025
La date critique où le sort du LMNP sera scellé en séance plénière de l’Assemblée nationale.
⏰ Il reste moins de 10 jours pour connaître le verdict final !
Que faire dès maintenant ? Les solutions d’urgence
Propriétaires LMNP, il vous reste très peu de temps pour anticiper. Voici les pistes à explorer d’urgence :
1
Recalculez votre rentabilité
Simulez immédiatement l’impact fiscal de la suppression de l’amortissement sur vos biens. Calculez votre nouveau cash-flow mensuel en intégrant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur la totalité de vos loyers (après charges).
2
Consultez un expert-comptable
Prenez rendez-vous en urgence avec votre expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour étudier les alternatives : passage en SCI à l’IS, restructuration patrimoniale, ou stratégies de défiscalisation alternatives.
3
Évaluez la classe énergétique
Faites réaliser un DPE actualisé et demandez un audit énergétique pour savoir si votre bien peut atteindre la classe A. Si c’est techniquement possible, chiffrez précisément le coût et le délai des travaux nécessaires.
4
Envisagez la vente stratégique
Si votre investissement n’est plus viable fiscalement, mieux vaut anticiper une vente dans de bonnes conditions plutôt que d’être contraint de brader dans l’urgence. Profitez du marché actuel avant une éventuelle vague de ventes post-réforme.
5
Explorez les alternatives
Renseignez-vous sur les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) soumises à l’IS, les SCPI défiscalisantes, ou d’autres véhicules d’investissement qui pourraient maintenir une optimisation fiscale. Certains produits d’investissement à l’étranger peuvent également être envisagés.
⏰ Agissez maintenant
Le vote final est prévu le 4 novembre 2025
N’attendez pas la dernière minute pour revoir votre stratégie patrimoniale. Chaque jour compte pour préserver votre patrimoine et optimiser votre fiscalité face à ce bouleversement majeur.
Questions fréquentes
La réforme s’applique-t-elle aux biens déjà en location ?
Oui, si la réforme est adoptée, elle s’appliquera à tous les biens loués en LMNP, qu’ils soient récemment acquis ou loués depuis plusieurs années. Il n’y a pas de clause de protection pour les investissements antérieurs (“droits acquis”). L’amortissement ne sera plus déductible dès le 1er janvier 2026 pour tous.
Puis-je continuer à amortir mon mobilier ?
Les détails précis de l’amendement ne sont pas encore totalement clarifiés, mais il semble que seul l’amortissement du bien immobilier (murs et structure) soit visé. L’amortissement du mobilier et des équipements pourrait être maintenu, mais avec un impact fiscal beaucoup plus limité puisqu’il représente généralement une part minoritaire de l’amortissement total.
Le passage en SCI à l’IS est-il une bonne alternative ?
La SCI à l’IS peut effectivement permettre de maintenir une optimisation fiscale via l’amortissement, mais avec des contreparties importantes : taxation à 15% (puis 25% au-delà de 42 500€ de bénéfice), plus-values taxées lors de la revente, et complexité accrue de gestion. Cette solution doit être étudiée au cas par cas avec un expert-comptable, en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs patrimoniaux.
Quels logements peuvent conserver l’amortissement ?
Seuls les logements classés A au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) pourraient conserver le droit à l’amortissement selon l’amendement. Cela représente actuellement moins de 3% du parc immobilier français. Atteindre cette classe nécessite généralement des travaux d’isolation et de rénovation énergétique très importants, pour un coût compris entre 40 000€ et 80 000€ selon la surface et l’état du bien.
Que se passe-t-il si je ne fais rien ?
Si vous ne faites rien et que la réforme est adoptée, votre charge fiscale augmentera automatiquement dès le 1er janvier 2026. Vous devrez payer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2%) sur la quasi-totalité de vos loyers, après déduction des seules charges réelles (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, etc.). Selon votre tranche marginale d’imposition, cela peut représenter une hausse de 3 000€ à 8 000€ d’impôt par an et par bien.
Peut-on encore s’opposer à cette réforme ?
Techniquement oui : le vote final en séance plénière n’a pas encore eu lieu. Les propriétaires peuvent se mobiliser en contactant leurs députés, en signant des pétitions, ou en rejoignant des associations de propriétaires bailleurs. Cependant, le temps est compté : le vote est prévu le 4 novembre 2025. Il est également possible que des modifications soient apportées à l’amendement d’ici là, notamment concernant les modalités d’application ou les exceptions prévues.
⚠️ Avertissement important
Les informations présentées dans cet article sont basées sur l’amendement tel qu’adopté en commission des finances. Le texte définitif pourrait être modifié lors du vote en séance plénière du 4 novembre 2025. Il est impératif de consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour adapter votre stratégie à votre situation personnelle. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé.
Sources : Assemblée nationale, Commission des finances, Anaïg Le Meur (députée), rapports parlementaires sur la fiscalité de la location meublée. Dernière mise à jour : Octobre 2025. Les informations sont susceptibles d’évoluer jusqu’au vote final du 4 novembre 2025.
Note éditoriale : certains liens de ce dossier sont des liens d'affiliation pouvant faire l'objet d'une rémunération. Cette rémunération n'impacte nullement le travail de nos rédacteurs dans leurs analyses. Voici notre méthodologie d'analyse complète.
