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Vous souhaitez investir en SCPI dans votre PER ? Vous êtes au bon endroit pour en savoir plus 🙂 !
Voici l’essentiel à retenir :
1️⃣ Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier à travers un portefeuille de biens diversifiés
2️⃣ Les SCPI offrent des rendements jusqu’à 7% par an grâce aux loyers perçus
3️⃣ Dans un PER, les loyers issus des SCPI sont automatiquement réinvestis sans être taxés
4️⃣ Le meilleur PER pour investir en SCPI est celui de Ramify
Commençons notre guide avec le meilleur contrat du moment et qui permet de placer son argent sur la pierre papier : 👇
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Quels sont les meilleurs PER pour investir en SCPI ?
Le meilleur PER pour investir en SCPI est le PER Ramify. Ramify est l’un des tout premiers à proposer les SCPI sur un contrat géré par un professionnel (gestion pilotée). En plus des traditionnels ETF, Ramify intègre donc les supports de pierre papier (SCPI) et même du private equity. Notez que le contrat de Ramify est disponible par défaut en gestion pilotée : vous confiez votre épargne à la gestion experte de la fintech, qui s’occupe d’optimiser sa composition au fil des mois.
Voici un résumé des conditions du PER Ramify : 👇
PER Ramify : caractéristiques-clés du contrat
Versement initial
1 000€
Gestion libre
Non
Gestion pilotée
- Essential (Fonds euro + ETF)
- Flagship (Fonds euro + ETF + Immobilier)
- Elite (Fonds euro + ETF + Immobilier + Private equity)
- Black (+ Option pour “Green” axée éco / responsable)
Assureur
Apicil
Fonds euro (perf 2025)
Apicil Euro Garanti (+1,30 à 2,70%)
Frais d’adhésion
0€
Frais sur versements
0%
Frais d’arbitrage
0%
Frais de gestion
0,65% sur le fonds euro
0,65% sur unités de compte
0,65% sur gestion pilotée Ramify
Frais de sortie en rente
1,50%
Les principaux avantages du PER Ramify :
Diversification immobilière via la stratégie “Flagship” : depuis mai 2022, Ramify propose une gestion automatique incluant des SCPI. Cette stratégie permet de diversifier son épargne entre ETF (actions et obligations) et des investissements immobiliers, offrant une répartition plus équilibrée des risques
Sélection de SCPI diversifiées : Ramify sélectionne parmi une vingtaine de SCPI diversifiées géographiquement (France et étranger) et sectoriellement (bureaux, commerces, résidentiel)
Réinvestissement automatique des loyers : les loyers versés par les SCPI sont automatiquement réinvestis, permettant de bénéficier de l’effet des intérêts composés sans être imposé, tant que l’épargne reste dans le PER
Les inconvénients du PER Ramify :
Frais d’entrée élevés sur les SCPI : les frais d’entrée pour les SCPI proposées par Ramify avoisinent 6%, ce qui est standard dans le secteur, mais peut freiner la rentabilité à court terme
Pas de gestion libre : comme pour d’autres PER en gestion pilotée, les épargnants ne peuvent pas choisir directement leur allocation, ce qui peut déplaire à ceux préférant un contrôle total sur leurs investissements
BON PLAN :
Actuellement, il est possible de bénéficier de 500€ offerts à l’ouverture d’un PER chez Ramify ! Découvrez les conditions de l’offre de bienvenue du PER et les conditions pour en bénéficier.
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FAQ : vos questions sur l’investissement en SCPI via un PER
Les SCPI sont un moyen d’ajouter une classe d’actifs stable à son PER, en complément des actions et obligations. Découvrons les éléments techniques à maîtriser avant d’y placer de l’argent.
Qu’est-ce une SCPI ?
Une SCPI est une société d’investissement dédiée à l’immobilier. Elle achète, gère et loue des biens immobiliers (bureaux, commerces, logements) pour le compte de ses associés – ses épargnants. Ceux-ci achètent en effet des parts de la SCPI et perçoivent chaque année des revenus locatifs sous forme de dividendes, sans avoir à gérer directement les biens. C’est une façon simple et accessible de diversifier son épargne dans l’immobilier.
Voici les 3 principales caractéristiques des SCPI :
1. Un investissement immobilier indirect
Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter directement de bien. L’épargnant devient copropriétaire d’un parc immobilier en achetant des parts de la SCPI.
Cette approche offre une grande flexibilité, car il est possible d’investir à partir de quelques milliers d’euros, contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier qui nécessite un capital important !
2. Un portefeuille immobilier diversifié
Une seule SCPI peut posséder des dizaines, voire des centaines de biens immobiliers différents. Cette diversification réduit le risque lié à l’investissement dans un seul bien ou une seule localisation.
Par exemple, une SCPI de bureaux peut détenir 20 immeubles dans plusieurs grandes villes françaises et européennes, éparpillant son risque sur différents marchés.
3. Des frais de gestion de 8 à 12% sur les loyers perçus
Les SCPI ont des frais de gestion allant de 8 à 12% des loyers encaissés. Ces frais paient la gestion professionnelle du parc immobilier, incluant la recherche de locataires, l’entretien des biens et la gestion administrative.
Bien que ces frais puissent sembler élevés, ils sont compensés par le fait que l’investisseur n’a pas à s’occuper lui-même de la gestion. De plus, une gestion experte produit généralement des rendements réguliers et potentiellement attractifs sur le long terme.
Quels sont les types de SCPI avec un PER ?
Voici les principaux types de SCPI avec un PER :
SCPI de bureaux
SCPI de commerces
SCPI résidentielles
SCPI diversifiées
SCPI spécialisées
SCPI européennes
Les 5 premières sont les plus répandues, car leur fonctionnement est bien connu et apprécié par les investisseurs :
1. SCPI de bureaux
Ces SCPI investissent dans des immeubles de bureaux. Elles offrent donc une belle exposition au marché de l’immobilier d’entreprise. Par exemple, une SCPI de bureaux pourrait posséder des immeubles dans les quartiers d’affaires de grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux. C’est une option populaire, car les loyers y sont stables.
2. SCPI de commerces
Elles se concentrent sur l’acquisition de locaux commerciaux : des boutiques et des centres commerciaux. Elles permettent d’investir dans le secteur du commerce sans avoir à gérer directement un local.
Typiquement, une SCPI de commerces mélange des emplacements de premier choix dans des rues commerçantes ainsi que des grandes surfaces en périphérie des villes.
3. SCPI résidentielles
Elles investissent dans l’immobilier d’habitation, que ce soit des appartements ou des maisons. Ces SCPI peuvent cibler différents segments du marché, du logement étudiant aux résidences de standing.
L’avantage d’une SCPI résidentielle, c’est que l’investisseur n’a pas besoin de gérer lui-même les locataires ou l’entretien des biens. Des professionnels s’en chargent pour lui.
4. SCPI diversifiées
Elles combinent plusieurs types de biens immobiliers dans leur portefeuille, combinant intelligemment des bureaux, des commerces, des locaux d’activité et parfois du résidentiel.
Elles offrent une diversification accrue. C’est un placement intéressant, car il est présent sur différents segments du marché immobilier, sans avoir à investir dans plusieurs SCPI distinctes.
5. SCPI spécialisées
Elles se concentrent sur des niches du marché immobilier, comme la santé (cliniques, EHPAD), l’hôtellerie, la logistique, ou encore l’éducation (écoles, universités). Ces SCPI permettent de cibler des secteurs particuliers qui peuvent offrir des perspectives intéressantes.
Par exemple, une SCPI spécialisée dans la santé pourrait posséder des murs de cliniques ou de maisons de retraite, bénéficiant de la demande croissante dans ce secteur.
Pourquoi acheter des parts en SCPI avec un PER ?
Voici les 5 principales raisons d’investir en SCPI dans un PER :
Diversification immobilière
Revenus réguliers
Gestion par un pro de l’immobilier
Protection contre l’inflation
Avantages fiscaux
Examinons les 4 premiers avantages procurés par ce type de placement une fois inséré dans votre épargne retraite :
1. Diversification immobilière sans contrainte
Avec des parts de SCPI dans votre PER, vous investissez dans de nombreux biens immobiliers en même temps. C’est comme devenir propriétaire d’une partie de plusieurs immeubles plutôt que d’un seul appartement.
Cette approche aide à protéger l’épargne retraite contre les soubresauts d’un marché immobilier local.
2. Revenus réguliers pour la retraite
Les SCPI distribuent des revenus trimestriels à partir des loyers encaissés “sur le terrain”. Dans un PER, ces revenus sont automatiquement réinvestis, ce qui booste la croissance de votre capital.
Par exemple, avec un rendement net de 4% par an, un investissement de 10.000€ en SCPI pourrait générer 400€ de revenus dès la première année. Réinvestis sur 30 ans, ces revenus peuvent significativement augmenter votre capital retraite !
3. Gestion par un professionnel de l’immobilier
Vous bénéficiez d’une gestion professionnelle de votre patrimoine immobilier. Des experts s’occupent de la sélection des biens, de la recherche de locataires, et de l’entretien.
C’est comme avoir une équipe de professionnels qui gère vos biens immobiliers à votre place, vous libérant de toutes les contraintes de la gestion locative.
4. Protection naturelle contre l'inflation
Les loyers des biens détenus par les SCPI sont indexés sur l’inflation, en particulier sur les SCPI de bureaux. Cela signifie que la valeur de votre investissement a tendance à suivre l’augmentation du coût de la vie.
En clair, si l’inflation est de 2% par an, les loyers reçus augmentent d’environ 2% également. Cette caractéristique est intéressante dans le cadre d’un PER, où l’objectif est de préserver le pouvoir d’achat à long terme.
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Comment investir en SCPI dans un PER
Voici les principales étapes pour investir en SCPI dans un PER :
Choisir un PER adapté
Définir son profil d’investisseur
Sélectionner les SCPI
Déterminer le montant à investir
Effectuer l’investissement
Le processus est assez simple, car tout se fait en ligne, depuis l’interface web du contrat :
1. Choisir un PER adapté
Tous les PER ne proposent pas d’investir en SCPI. Il faut donc sélectionner un contrat qui offre cette possibilité. Comparez les offres de différents établissements financiers, en prêtant attention aux frais (frais de gestion, frais d’entrée) et à la diversité des SCPI proposées.
2. Définir son profil d'investisseur
Avant d’investir, il est sage de définir votre profil de risque et vos objectifs. Cela influencera la part de SCPI dans votre allocation globale et le type de SCPI à privilégier.
Par exemple, si vous êtes proche de la retraite, vous pourriez préférer des SCPI de rendement stables, tandis qu’un investisseur plus jeune pourrait opter pour des SCPI plus dynamiques ou diversifiées.
3. Sélectionner 2 à 5 SCPI
Une fois votre PER ouvert, choisissez les SCPI qui correspondent à votre stratégie. Examinez leurs performances passées, leur composition (types de biens, localisation), et leur politique de distribution.
N’hésitez pas à diversifier en choisissant plusieurs SCPI de types différents. Par exemple, vous pourriez combiner une SCPI de bureaux en France avec une SCPI de commerces européenne.
4. Déterminer le montant à investir
Décidez du montant à placer dans chaque SCPI dans votre PER. Ce montant dépendra de votre capacité d’épargne et de votre horizon de placement.
Au total, vous pourriez décider d’allouer 20 à 30% de votre PER aux SCPI, en complément d’autres supports comme les fonds en euros ou les unités de compte.
Quels sont les avantages d’investir en SCPI dans un PER ?
Voici les avantages des SCPI dans un PER :
Accès à l’immobilier professionnel
Partage des risques
Revenus réguliers réinvestis
Diversification immobilière sans gestion directe
Protection contre l’inflation
Voici les 3 principaux avantages à loger des parts de SCPI dans son plan d’épargne retraite :
1. Accès à l'immobilier professionnel
Les SCPI offrent la possibilité d’investir dans des types de biens immobiliers inaccessibles aux particuliers, comme des immeubles de bureaux, des centres commerciaux ou des entrepôts logistiques.
Dans un PER, cela permet de diversifier son épargne retraite vers des actifs immobiliers de grande envergure. Par exemple, avec quelques milliers d’euros, un épargnant peut devenir copropriétaire d’un immeuble de bureaux dans un quartier d’affaires prestigieux, ce qui serait impossible en investissement direct !
2. Partage des risques locatifs avec d’autres épargnants
Les SCPI répartissent les risques sur un grand nombre de locataires et de biens immobiliers. Cette “mutualisation” protège l’investisseur contre les impayés ou la vacance.
Par exemple, si un locataire sur cent ne paie pas son loyer, l’impact sur le rendement global de la SCPI sera minime, contrairement à un investissement locatif direct où un impayé peut avoir des conséquences graves.
3. Revenus réguliers et automatiquement réinvestis
Les SCPI distribuent des revenus trimestriels issus des loyers perçus. Dans le cadre d’un PER, ces revenus sont automatiquement réinvestis, ce qui accélère la croissance du capital sur le long terme.
Quels sont les inconvénients des SCPI dans un PER ?
Voici les 3 inconvénients des SCPI dans un PER :
Délais longs à la revente
Valeur peu transparente
Dépendance au marché immobilier
Voici les 3 principaux inconvénients des parts de SCPI dans un plan d’épargne retraite :
1. Le délai d’attente lors de la revente
Contrairement aux actions, les parts de SCPI ne peuvent pas être vendues instantanément dans un PER, il faut être patient. Par exemple, si vous voulez transférer l’argent de vos SCPI vers le fonds euros, comptez plusieurs jours, voire plusieurs semaines d’attente. Ce délai peut être gênant si vous souhaitez réagir rapidement aux changements du marché.
2. La valorisation peut être moins transparente que pour d'autres actifs
La valeur des parts de SCPI est réévaluée une fois par an, ce qui crée un décalage entre la valeur affichée et la valeur réelle du marché immobilier.
Dans un PER, où l’on cherche à suivre l’évolution de son épargne retraite, cette opacité peut être frustrante pour certains épargnants habitués à des actifs plus transparents comme les actions.
3. Les SCPI sont sensibles aux cycles immobiliers et économiques
L’immobilier est plus stable que les marchés actions, mais les SCPI ne sont pas à l’abri de baisses de valeur ou de rendement. N’oublions pas qu’il existe des changements structurels du marché : depuis 2020, les SCPI de bureaux subissent de plein fouet l’évolution du télétravail.
Dans le cadre d’un PER, ces fluctuations à long terme sont à surveiller.
Quelles sont les meilleures SCPI accessibles en PER ?
Voici les meilleures SCPI accessibles en PER :
Iroko Zen
Neo
Cœur de Ville
Pierval Santé
Kyaneos Pierre
Chaque SCPI possède ses propres caractéristiques :
1. Iroko Zen (SCPI diversifiée)
Cette SCPI diversifiée est gérée par Iroko depuis 2020. Elle a affiché un rendement de 7,12% en 2023. Son patrimoine varié comprend différents types de biens immobiliers. Avec un prix de part à 200€ et des frais de souscription à 0%, elle est ouverte aux petits épargnants. Son taux d’occupation de 100% est un point fort.
2. Neo (SCPI de bureaux)
Gérée par Novaxia, cette SCPI de bureaux a réalisé un rendement de 6,51% en 2023. Avec un prix de part à 187€ et des frais de souscription à 0%, elle est également très abordable. Son taux d’occupation de 100% témoigne d’une bonne gestion locative.
3. Cœur de Ville (SCPI de commerces)
Cette SCPI de commerces, gérée par Sogenial Immobilier, a distribué 5,3% en 2023. Avec un prix de part à 206€, elle reste abordable. Son taux d’occupation de 95% est solide pour le secteur des commerces, qui peut être plus volatil.
4. Pierval Santé (SCPI spécialisée santé)
Spécialisée dans l’immobilier de santé, cette SCPI gérée par Euryale a offert un rendement de 5,1% en 2023. Son prix de part est de 204€. Elle bénéficie d’un excellent taux d’occupation de 99%, reflétant la demande stable dans le secteur de la santé.
5. Kyaneos Pierre (SCPI résidentielle)
Cette SCPI résidentielle gérée par Kyaneos AM a distribué 5,28% en 2023. Son prix de part est de 222€. Son taux d’occupation de 84% peut sembler plus faible, mais c’est courant dans le secteur résidentiel qui connaît plus de rotations locatives.
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Quelle est la fiscalité des SCPI dans un PER ?
La fiscalité des SCPI dans un PER consiste en un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%, qui s’applique à la sortie d’argent au moment de la retraite, mais uniquement sur les gains réalisés. En d’autres termes, vous ne payez pas d’impôt sur l’argent que vous avez initialement investi, seulement sur les bénéfices. Ce taux de 30% se divise en deux parties : 17,2% pour les cotisations sociales et 12,8% pour l’impôt sur le revenu.
Si les versements ont bénéficié d’une déduction fiscale au moment de leur dépôt, ils seront soumis à l’impôt sur le revenu lors du retrait. Concrètement, la partie correspondant à ces versements sera ajoutée aux revenus de l’année du retrait et imposée selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cela signifie qu’elle sera taxée en fonction des tranches d’imposition applicables à ce moment-là.
👉 L’idée derrière ce système est de permettre de payer moins d’impôts maintenant, quand l’épargnant travaille, et de les payer plus tard, quand il sera à la retraite et que ses revenus, et donc le taux d’imposition, seront probablement plus bas. En résumé, il faut toujours avoir en tête deux dates pour sa fiscalité : lors du versement d’argent sur le contrat, puis lors de la sortie de l’épargne à la retraite.
Quels sont les risques des SCPI dans un PER ?
Voici les 5 principaux risques d’investir en SCPI dans un PER :
Baisse du marché immobilier
Vacance locative
Difficulté à revendre rapidement
Impact des variations de taux d’intérêt
Dépendance à certains secteurs ou locataires
Le risque zéro n’existe pas, et un placement en pierre papier ne fait pas exception :
1. Une baisse du marché immobilier
Imaginons une SCPI qui investit principalement dans des bureaux parisiens. Si le marché de l’immobilier de bureau connaît des difficultés (par exemple, avec la généralisation du télétravail), la valeur des biens pourrait chuter, entraînant une baisse de la valeur de la SCPI. Par exemple, lors de la crise sanitaire de 2020, certaines SCPI ont vu leur valeur dégringoler de 5 à 10%.
2. La vacance locative
Une SCPI tire ses revenus des loyers perçus. Si elle peine à trouver des locataires, son rendement en pâtira. Par exemple, une SCPI de commerces qui aurait investi dans des centres commerciaux pourrait voir son taux d’occupation chuter si les habitudes de consommation changent brutalement, impactant ainsi les revenus distribués aux investisseurs.
3. Des difficultés à revendre rapidement
Contrairement aux actions, les parts de SCPI ne sont pas vendues instantanément. En cas de besoin urgent, il faut compter plusieurs jours, voire plusieurs semaines pour que la vente soit effective. Dans certains cas extrêmes de crise immobilière, la revente pourrait même être temporairement bloquée.
4. L'impact des variations de taux d'intérêt
Les SCPI sont sensibles aux variations des taux d’intérêt immobilier. Si les taux augmentent, cela peut rendre l’investissement en SCPI moins attractif par rapport à d’autres placements, ce qui pourrait faire baisser la valeur des parts. Par exemple, une hausse des taux de 1% pourrait entraîner une baisse de la valeur des parts de plusieurs pourcents !
5. La dépendance à certains secteurs ou locataires
Certaines SCPI comme les SCPI de l’hôtellerie dépendent de quelques gros locataires. De telles sociétés ont vu leurs revenus chuter radicalement lors de la crise du tourisme pendant la pandémie de COVID-19.
Quels sont les frais des SCPI avec un PER ?
Voici les principaux frais des SCPI dans un PER :
Frais de gestion du PER
Frais de gestion des SCPI
Frais de souscription des SCPI
Frais d’arbitrage
Frais de gestion pilotée
Les trois premières catégories sont celles qui pèsent le plus :
1. Frais de gestion du PER (0,5% à 1,5% par an)
Ces frais couvrent l’administration générale du plan d’épargne retraite. Ils sont prélevés annuellement par l’assureur qui gère le PER (ex : Apicil, Spirica). Par exemple, pour un PER avec 100.000€ d’encours dont 20.000€ en SCPI, des frais de gestion de 1% représenteront 1.000€ par an sur l’ensemble du contrat.
2. Frais de gestion des SCPI (8% à 12% des loyers perçus)
Ils sont prélevés par la société de gestion de la SCPI pour son effort de gestion du parc immobilier, la recherche de locataires, l’entretien des biens, etc. Ils sont directement déduits des loyers avant la distribution des revenus.
Par exemple, si une SCPI perçoit 100€ de loyers et a des frais de gestion de 10%, elle ne distribuera que 90€ aux porteurs de parts. Ces frais sont déjà pris en compte dans le rendement affiché des SCPI.
3. Frais de souscription des SCPI (8% à 12% du montant investi)
Ils sont prélevés lors de l’achat de parts de SCPI. Ils couvrent les frais de collecte et d’investissement dans de nouveaux biens immobiliers. Par exemple, pour un investissement de 10.000€ dans une SCPI avec 10% de frais de souscription, seuls 9.000€ seront effectivement investis dans l’immobilier.
Peut-on retirer ses parts de SCPI d’un PER ?
Non, il n’est pas possible de retirer ses parts de SCPI d’un PER : l’épargne investie dans un PER (dont les parts de SCPI) est bloquée jusqu’à la retraite. Il existe cependant des cas exceptionnels permettant un retrait anticipé, comme l’achat de la résidence principale, le décès du conjoint, l’invalidité, le surendettement, la fin de droits au chômage ou la fin de son activité d’entrepreneur (liquidation judiciaire).
👉 Pour retirer ses parts de SCPI, plusieurs options se présentent à la retraite : vous pouvez choisir de récupérer votre épargne SCPI sous forme de capital en une fois, de rente viagère, ou d’un mix des deux. Dans tous les cas, il faut tenir compte du délai de vente des parts de SCPI, qui peut prendre plusieurs jours ou semaines. Tout retrait sera soumis à la fiscalité propre au PER, qui est de 30% sur les gains.
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SCPI et PER : en conclusion
Les SCPI offrent une exposition au marché immobilier sans les contraintes de la gestion directe, avec des rendements très attractifs. Des SCPI comme IROKO ZEN, NEO, ou PIERVAL SANTÉ se distinguent par leurs performances : jusqu’à 7% de rendement en 2023 ! Elles sont accessibles dans les meilleurs contrats du moment, à commencer par le PER Ramify.
L’avantage principal des SCPI dans un PER est la combinaison de la fiscalité avantageuse du PER avec les atouts de l’immobilier. Les versements peuvent être retranchés (“déductibles”) des revenus imposables, et à la sortie, la fiscalité est optimisée. De plus, la gestion professionnelle des SCPI permet une diversification immobilière sans les tracas de la gestion locative.
👉 Cependant, avant de placer son épargne retraite sur la pierre papier, il faut être conscient des risques et des spécificités des SCPI. Le marché immobilier peut connaître des fluctuations, et la revente des parts de SCPI est moins rapide que celle d’autres actifs financiers. Les frais, notamment les frais de souscription, peuvent être élevés (8 à 12%), il faut en tenir compte.
Une suggestion ou une remarque sur le PER SCPI ? Mettez-nous un petit commentaire, on se fera une joie de vous répondre ou de rebondir sur vos remarques ! 🙂
Note éditoriale : certains liens de ce dossier sont des liens d'affiliation pouvant faire l'objet d'une rémunération. Cette rémunération n'impacte nullement le travail de nos rédacteurs dans leurs analyses. Voici notre méthodologie d'analyse complète.
