Faut-il investir sur les SCPI en temps de crise ? Découvrez notre analyse et notre avis.

Les SCPI ont résisté au début de la crise financière

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) font partie des placements qui vont certainement le mieux résister à la crise financière du COVID-19. D’après le directeur du pôle immobilier de LINXEA Raphaël Oziel, le rendement de ce placement immobilier devrait rester largement supérieur à l’inflation, quel que soit le scénario envisagé pour l’avenir.

L’Observatoire des SCPI de LINXEA a en effet mené un audit des SCPI. Sur les 61 SCPI analysées, 84 % ont enregistré pendant la crise une baisse de rendement de 20 % ou moins. Par ailleurs, les particuliers ayant investi dans les SCPI n’ont même pas été impactés par la crise financière sur le premier trimestre de 2019 puisque 50 % des placements n’ont même pas réduit l’acompte versé à cette période, pour une collecte record de 2,56 milliards d’euros (+ 24 % par rapport au 1er trimestre 2019).

Les avantages des SCPI en temps de crise

Les SCPI sont très appréciés des particuliers car elles permettent de réaliser un placement immobilier sans pour autant devoir s’occuper de louer son bien immobilier ou sans devoir justifier d’une capacité d’emprunt important. Autrement dit, c’est l’un des placements immobiliers les plus intéressants, avec une gestion simple et un coût d’achat faible.

Et surtout, les rendements des SCPI sont très intéressants : avec une collecte de 8,6 milliards d’euros au total sur l’année 2019 (soit + 37 % par rapport à 2017 que l’on avait déjà qualifié de très bonne année), les SCPI restent une valeur sûre.

Comme le souligne l’Observatoire des SCPI, les SCPI ont pour le moment été relativement épargnés par la crise. Si les rendements baissent, la baisse est relativement faible par rapport à d’autres produits bancaires, comme le Livret A, pourtant apprécié pour sa sécurisation et sa simplicité de gestion.

Les risques d’investir dans les SCPI durant la crise

Selon l’Observatoire des SCPI, les rendements des SCPI devraient continuer à baisser. LINXEA a en effet examiné plusieurs scénarios pour estimer la baisse de rendement à venir : les résultats de cette analyse prévoient ainsi des taux de rendement de 2,5 % à 3,94 % dans le scénario le plus optimiste (à comparer au taux de rendement sur l’année 2019, correspondant à 4,4 %).

De plus, l’encaissement des loyers se fait désormais à un rythme trimestriel, alors qu’avant, le rythme était mensuel. Certains loyers ont été reportés ou annulés mais le pourcentage comparé aux encaissements réels reste minime et concerne surtout les TPE. Toutefois, il ne serait pas étonnant que le nombre d’impayés augmente dans les mois à venir, surtout pour les SCPI de rendement qui ont été investies dans des entreprises de la restauration, de l’événementiel ou du tourisme, les secteurs les plus touchés par la crise sanitaire et financière.

Depuis la loi d’urgence du 23 mars 2020, toutes les TPE sont autorisées à reporter intégralement le paiement des loyers ou à les étaler. Pour les investisseurs, la meilleure solution est de négocier des modifications au niveau du bail avec leurs locataires pour éviter de se retrouver sans revenus.

Faut-il investir dans les SCPI pendant la crise ? Notre avis

Il faut garder en tête que le marché de l’immobilier, par comparaison par exemple au marché boursier, reste relativement préservé depuis le début de la crise du COVID-19. Si vous avez respecté l’une des règles d’or de l’investissement (ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier), et que vous avez diversifié vos locataires et vos biens, vous ne devriez pas constater un impact trop important sur vos revenus.

Si vous souhaitez investir dans des SCPI pendant la crise, il faudra simplement suivre cette règle et vous montrer plus vigilent que jamais sur les taux d’occupation financiers des SCPI (plus de 90 %). Evitez également de choisir des SCPI qui ont déjà eu recours au report à nouveau : mieux vaut privilégier les SCPI qui ont fait preuve de constance dans le versement des revenus, de préférence celles qui ont versé des revenus croissants aux investisseurs sur le long terme.

Quant à la valeur des parts, si elle est amenée à baisser, ce ne sera pas avant 1 an : ce n’est donc pas forcément un critère sur lequel vous baser pour faire votre choix ! D’autant plus que les valeurs d’expertise SCPI pour évaluer la valeur des parts à venir ont été relevées au 31 décembre 2019, avant la crise financière. Il n’est donc pas certain que les valeurs des parts baissent.

Les rendements prévisionnels des SCPI sur 2020

Pour vous aider à faire votre choix, voici les rendements prévisionnels des principales SCPI pour l’année 2020.

Les SCPI bureaux :

• Laffitte Pierre : 3,48 % (soit -13,60 % de baisse prévisionnelle)
• Notapierre : 4 % (soit un rendement égal à celui de 2019)
• Fructirégions Europe : 4,04 % (soit une baisse de -8%)
• PF Grand Paris : 3,75 à 4,15 % (soit entre -5,25 % et 14 % de baisse)
• PFO2 : 4,1 à 4,6 % (soit entre -0,2 % et 11 % de baisse)
• Efimmo 1 : 4,38 à 4,76 % (soit entre -2,58 % et -10,65 % de baisse)
• Pierre Plus : 3,39 % (soit -17 % de baisse)
• Actipierre Europe : 3,43 % (soit -14 % de baisse)
• Altixia Commerces : (5 % (soit -20 % de baisse)
• Cœur de ville : 5,05 % (soit -4,7 % de baisse)
• Cristal Rente : 4,35 à 4,85 % (soit entre 3,38 % et 13 % de baisse)

Les SCPI diversifiées :
• Atout Pierre Diversification : 4,11 % (soit -0,7 % de baisse)
• Altixia cadence XII : 4,50 % (soit -25 % de baisse)
• Fair Invest : 4,50 % (soit une hausse de +3,4 %)
• Cap foncières & Territoires : 5 % (soit une baisse de -6 %)
• Neo : 6 % (soit une baisse de -17 %)
• Cœur de Régions : 6,25 % (soit un rendement égal à celui de 2019)
• PF0 : 4 à 4,6 % (soit entre-6,5 % et -18 % de baisse)
• Immorente : 4,15 à 4,52 % (soit entre -1,6 % et -9,67 % de baisse)
• Epargne Pierre : 5,1 à 5,4 % (soit entre -7,7 % et -12,8 % de baisse)
• Vendôme Régions : 5,85 à 6 % (soit entre -1,6 % et 4 % de baisse)
Les SCPI spécialisées :
• Pierval Santé : 5,05 % (soit un rendement inchangé)
• Kyaneos Pierre : 6 à 6,5 % soit entre -4,5 et -12 %